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140万人港股打新 物业股暗战加剧

更新时间:2020-06-30 14:16点击:

  2020年,物业IPO明显加速,上半年已有10家物业公司赴港IPO的消息“浮出水面”。

  截止6月24日,除了鸿坤物业(烨星集团)、兴业物联、建业新生活3家成功在港上市;

  金融街物业、弘阳服务、正荣服务陆续将在7月6日、7月7日、7月10日正式在港交所挂牌上市(前二者处于招股阶段);

  金科智慧服务在6月24日获得了赴港IPO申请的受理、同日荣盛发展旗下“荣万家”递交招股书;

  宋都服务则在IPO排队,华润物业已筹备IPO资料...回顾2019年,全年新上市物业股的总数,一共也就9只。风财讯分析看到,2020年港股整体走势向上,物业企业IPO数量也伺机上扬,但今年上半年物业股的首日涨幅、打新收益空间,整体不如去年。物业股的估值分化,也越来越明显。这一批新赴港IPO的物企获取投资者更高认可,在规模之外,还需要表现出业务结构和运营能力的优点,而这也是2021年后物业股估值的主要逻辑。

  据风财讯了解,今年1月-5月(29日)港股市场的大户打新总人次,同比去年翻了15倍(2.5万人),普通户打新人数更增加了97万人(共138万人)。

  同时,德勤中国报告显示,今年前6月内地新股数量比重,同比增加了61%,贡献了新股融资总额的97%(约841亿港元)。来自海外的新股数量也上升了5个百分点,至17%。这背后仅网易、京东两只大股的回港二次上市,就分别实现了约215亿港元和300亿港元的资净额。2019年在港交易主板的IPO共150宗。2020年,德勤预计会有约130只新股在港上市,实际数字普遍更高。2019年下半年,国际资金大举流出,恒生指数估值跌入10年估值低位,2020年虽然在开局时生起波澜,但2月以来便一改颓势,市场静待疫情的拐点,寻觅这个低估值的市场中相对确定的结构性投资机会。港股整体对内地资金吸引力提升、海外大股回港,整体行情也给内地地产股和物业股的IPO,创造了相对的窗口期。

  然而新股上市的表现和对应的收益,分化更明显。整体而言,今年上半年申购户数的爆发式增长,得益于打新收益的提升。风财讯注意到,截止5月29日,51只上市新港股,总收益9341.33元,平均单签收益723.3元(每只新股以现金一手申购、以首日收盘涨幅计算)。但前五大募资额和收益额的新股,基本是新经济企业,例如“收益之王”沛嘉医疗-B的首日涨幅超过了70%。而上半年IPO的物业股平均(首日)涨幅仅在11%左右,其中建业新生活(HK.09983)涨幅22.19%、烨星集团(HK.01941)涨幅10.26%,兴业物联(HK.09916)涨幅2.01%。

  上市的9只物业股,除了时代邻里首日出现下跌,鑫苑服务、和泓服务等首日涨幅都在30%以上。保利物业上市首日涨幅虽然在29.2%,但每手可赚2050港元,也堪称惊喜。可见,2020年大市值新股的收益率,明显高于中小市值新股,前者涨幅30%以上的个股屡见不鲜,后者的新股破发率却超50%。但新股即使可能破发,整体也是盈利大于亏损,才能让发行正常运转,那么中小市值新股的收益中,若想获得一级和二级市场之间的差价空间,会更讲究进入和退出节点的把控。这意味着,今年的新股市场,打新收益更考验投资者的技术和眼光,尤其是以短线套利为主的投资者。物业股作为确定性中等的新股,也或需要经受更多的审视。何况物业股的估值分化,已经越来越明显。例如,H股市盈率最高的时代邻里达到90.7倍,而祈福生活服务仅5.7倍。

  物业企业在资本市场的估值逻辑,依然是规模为主。其次,则取决于物业的4大特点,即“类收租”+服务模式,创造充沛现金流;经营相对稳定,带来弱周期性;高年度的续约,创造的永续性;服务输出为主,带来的轻资产、高ROE属性。行业的本质,是后续企业(股票)估值分化的指南针。因而风财讯认为,物业股价值,短期看规模优势;长期看运营能力。正如招商证券房地产首席分析师赵可所言,因为竣工周期的主导,带给物业行业2019年-2021年比较确定的高增长,所以估值快速上涨。但这一轮竣工周期走完,后续地产开发是增速是下降的,那么物业股的估值也终究要回归,届时能超过20X就算快增长了。“尤其在住宅to非住宅的趋势下,企业专业化的运营能力是否到位?比如利润率、费用率、股东回报率这些指标的情况。企业能否兑现效益的提升,利润率能否在规模不增长时稳定向上等等,这是长期投资物业股需要考虑的,也是物业企业长远发展需要重视的。”赵可表示。实际上,风财讯留意到,近期IPO的物企,已经更强调业务结构的收益率。例如商业占比,由于商业物业比住宅物业的收费单价更高,所以可以产生更高的利润。金融街物业的主要服务对象是商务物业,收入占比65%;非商务物业包含住宅、公共物业、医院、教育物业等,收入占比从2017年的28%增加至2019年的33%。弘阳服务近三年的商业在管面积的增速40%,已经高于住宅面积的增速(29.4%)。其最新的收入结构中,物业管理服务收入占比降至70.5%、非业主增值服务收入增至24.1%、社区增值服务收入增至5.4%。不过,这两家物企在上市发布会上也均表示,长远问题是第三方对业绩和在管面积的贡献率,需要进一步扩大。而这也是大部分物企业都在思考的问题,进一步印证行业最主要的一项逻辑,即将改变。(延伸阅读:《2020年,不能错过物业股的4个理由》)


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